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청약통장은 매달 자동이체만 빠지지 않으면 되는 줄 알았습니다. 그런데 실제로 청약 공고를 들여다보다가 처음 알았습니다. 납입 횟수 말고도 지역마다, 평형마다 통장에 꽂혀 있어야 하는 최소 금액이 있었습니다. 그 기준을 모르면 가입 기간이 아무리 길어도 1순위 접수 자체가 막힙니다.
청약 통장 예치금
일반적으로 청약통장은 오래 유지할수록 유리하다고 알려져 있습니다. 맞는 말이긴 한데, 제 경험상 그게 전부는 아니었습니다. 민영주택 청약에는 청약 예치기준금액이라는 별도의 조건이 있습니다. 여기서 청약 예치기준금액이란 민영 아파트 1순위 청약을 신청할 때 입주자모집공고일 기준으로 청약통장에 반드시 들어 있어야 하는 최소 잔액을 말합니다. 쉽게 말해 청약의 입장 조건을 충족하는 통장 잔액입니다.
이 기준이 전국 어디나 같은 줄 알았는데, 직접 표를 찾아보고 나서 꽤 놀랐습니다. 금액이 거주지와 신청 평형에 따라 세 단계로 나뉘기 때문입니다. 「주택공급에 관한 규칙」 별표에 명시된 기준을 정리하면 다음과 같습니다(출처: 국가법령정보센터).
중요한 건 기준이 되는 지역이 분양 아파트의 위치가 아니라는 점입니다. 제가 지금 경기도에 살고 있다면, 서울 아파트에 청약을 넣더라도 적용되는 예치기준금액은 경기도 기준입니다. 반대로 서울에 사는 분이 지방 아파트를 노릴 때는 서울 기준 금액을 맞춰야 합니다. 입주자모집공고일 현재 주민등록등본상 거주지 기준이라는 원칙을 먼저 머릿속에 새겨두는 게 맞습니다.
지역·면적별 예치기준금액
제가 직접 정리한 기준표입니다. 전용면적 85㎡ 이하, 그러니까 대부분의 실수요자가 노리는 59 타입이나 84 타입 기준으로 보면 서울·부산 거주자는 300만 원, 그 밖의 광역시 거주자는 250만 원, 경기·지방 등 기타 지역 거주자는 200만 원입니다. 면적이 올라갈수록 기준도 올라갑니다.
- 전용 85㎡ 이하(59·84타입) — 서울·부산 300만 원 / 기타 광역시 250만 원 / 기타 지역 200만 원
- 전용 102㎡ 이하(101타입) — 서울·부산 600만 원 / 기타 광역시 400만 원 / 기타 지역 300만 원
- 전용 135㎡ 이하(대형 평형) — 서울·부산 1,000만 원 / 기타 광역시 700만 원 / 기타 지역 400만 원
- 모든 면적 제한 없음 — 서울·부산 1,500만 원 / 기타 광역시 1,000만 원 / 기타 지역 500만 원
주택청약종합저축 가입자라면 일시금으로 부족분을 채워 넣는 것도 가능합니다. 민영주택 예치기준금액은 공공분양처럼 매달 납입 횟수를 세는 방식이 아니라, 공고일 당일 통장 잔액만 확인하는 방식이기 때문입니다. 단, 공고일 이후에 넣으면 해당 청약에는 인정되지 않으니 타이밍이 핵심입니다.
청약 통장 납입전략
청약을 본격적으로 찾아보기 전까지는 저도 그냥 통장 잔액이 쌓이는 대로 두면 되는 줄 알았습니다. 막상 기준을 확인하고 나서는 생각이 달라졌습니다. 당장 집을 살 계획이 없더라도 미리 기준을 맞춰두는 게 훨씬 마음 편하겠다는 결론을 내렸습니다. 청약 공고는 예고 없이 뜨는 경우가 많고, 공고가 난 뒤에 부랴부랴 예치기준금액을 맞추려다 타이밍을 놓치는 일이 실제로 많기 때문입니다(출처: 한국부동산원 청약홈).
제가 찾아보면서 가장 많이 눈에 들어온 전략은 한 단계 위 기준으로 미리 채워두는 방식이었습니다. 예를 들어 지금은 84 타입만 생각하고 있더라도, 서울 거주자라면 300만 원이 아니라 600만 원이나 1,500만 원을 넣어두는 방식입니다. 나중에 대형 평형으로 마음이 바뀌거나 시장 상황이 달라졌을 때 별도로 신경 쓰지 않아도 된다는 점에서 실용적인 선택으로 보입니다.
물론 목돈이 없다면 현실적으로 우선순위를 정해야 합니다. 실수요자 대부분이 노리는 구간이 전용 85㎡ 이하, 이른바 국민평형이라는 점을 감안하면, 최소한 해당 지역 85㎡ 이하 기준만큼은 먼저 채워두는 게 기본 전략으로 보입니다.
공공분양과 민영주택
여기서 많이 헷갈리는 부분을 짚고 넘어가겠습니다. 공공분양, 그러니까 LH나 SH에서 공급하는 국민주택은 청약통장 잔액이 아니라 납입인정 횟수나 납입인정금액을 봅니다. 납입인정 횟수란 매달 정해진 금액을 납입한 회차를 누적해서 인정하는 방식입니다. 오래, 꾸준히 넣은 사람이 유리한 구조입니다.
반면 민영주택은 납입 횟수보다 공고일 당일 통장에 찍힌 잔액 금액이 기준을 충족하는지만 봅니다. 두 공급 유형을 같은 기준으로 생각하다 보면 방향을 잘못 잡을 수 있습니다. 제 경험상 이 차이를 미리 알고 있는 것만으로도 전략이 꽤 달라집니다.
자주 묻는 질문
Q. 경기도 살면서 서울 아파트에 청약 넣을 때 예치기준금액은 어떻게 되나요?
A. 예치기준금액은 청약하려는 아파트 위치가 아니라 청약자 본인의 주민등록상 거주지 기준입니다. 경기도에 거주 중이라면 서울 단지에 청약하더라도 기타 지역 기준이 적용됩니다. 84타입 기준으로는 200만 원만 채워져 있으면 예치금 요건은 충족됩니다.
Q. 청약 공고 당일에 부족한 금액을 한 번에 넣어도 인정이 되나요?
A. 주택청약종합저축은 민영주택 청약에 한해 일시금으로 부족분을 납입해도 예치기준금액 요건을 충족한 것으로 인정합니다. 다만 기준 시점이 입주자모집공고일이기 때문에, 공고가 뜬 당일 이후에 넣으면 해당 청약에서는 인정받지 못합니다. 공고일이 언제인지 미리 확인하고 그 전에 채워두는 것이 가장 안전합니다.
Q. 특별공급(신혼부부, 생애최초 등)에도 예치기준금액이 필요한가요?
A. 네, 민영주택 특별공급도 기본적으로 1순위 자격 요건인 예치기준금액 충족이 전제됩니다. 일반적으로 특별공급이라고 해서 예치금 조건이 면제되는 것이 아니니, 신청 전 해당 단지의 입주자모집공고문을 반드시 확인하는 것이 좋습니다.
Q. 이사를 해서 주소가 바뀌었는데 어떤 지역 기준이 적용되나요?
A. 입주자모집공고일 당일 기준 주민등록등본상 주소지가 적용됩니다. 공고 전에 이전 신고가 완료됐다면 새로운 거주지 기준이 적용되고, 공고일 이후에 주소를 옮긴 경우에는 이전 주소지 기준이 적용됩니다. 이사 전후로 청약 일정이 겹친다면 주소 이전 시점을 꼭 확인해두는 게 좋습니다.
결론
청약통장은 오래 유지하면 된다는 말이 틀린 건 아닙니다. 다만 민영주택을 노린다면 납입 기간만큼이나 예치기준금액을 미리 채워두는 일도 중요합니다. 저도 이번에 제대로 알고 나서는 지금 당장 집을 살 계획이 없더라도 미리 목표 평형 기준 이상으로 맞춰두기로 했습니다. 언제 기회가 올지 모르는데, 막상 공고가 떴을 때 잔액이 부족해서 접수조차 못하는 상황은 피하고 싶었기 때문입니다.
참고: https://blog.naver.com/youngrich_note/224328917337 / https://blog.naver.com/10get/224348425010 / https://blog.naver.com/power1960/224350882196